О земле, недвижимости и соседских отношениях

С переходом общества на новые экономические отношения начали меняться имущественные права и обязанности граждан. Продавать и покупать теперь можно не только дома,
но и квартиры, которые разрешено приватизировать, то есть переводить из государственной собственности в частную. Потребовался и Государственный акт на землю, на которой стоит частное владение. Возникло немало новых правовых коллизий при сделках купли-продажи недвижимости. Все это порождает массу вопросов у многих граждан. Для них “Гомельская праўда” и организовала “прямую линию”. Гостем редакции стал директор РУП “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”
Алексей Александрович МИХАЛЬЧИК.
Алло! Алексей Александрович, обращаюсь к вам от имени группы гомельчан. Как сегодня зарегистрировать недвижимость? Ведь известно, что в последнее время много чего меняется.
— Да, наша организация давно уже не является привычным для многих граждан “Бюро технической инвентаризации”. Дело в том, что в мае прошлого года вступил в действие Закон Республики Беларусь “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним”. В нем закреплены ранее действующие положения, основанные на земельном, гражданском и других законодательствах, но в то же время получили развитие современные технологии и методы регистрации, используемые во многих странах мира. Естественно, изменились и сами органы государственной регистрации, их структура, наименование. На данный момент государственная регистрация объектов недвижимости производится территориальным органом — республиканским унитарным предприятием “Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру” (г. Гомель, ул. Крестьянская, 31), а также его филиалами в Речице, Жлобине, Мозыре и Новобелицком районе, который обслуживает Новобелицкий и Гомельский районы. Во всех остальных районах области функционируют бюро. А это значит, что государственная регистрация объектов недвижимости по-прежнему производится по месту их расположения.
— И каким же образом?
— Сначала гражданин — кандидат в правообладатели — подает заявление в наши органы о государственной регистрации недвижимого имущества. При этом само заявление в электронном виде заполняет регистратор, а обратившийся к нему ставит лишь подпись под документом и представляет другие документы, необходимые для регистрации. Общие перечни их определены законом, но в зависимости от конкретной ситуации, сложившейся у владельца недвижимости, все необходимое окончательно определяется регистратором.
При этом следует учесть, что заявление на регистрацию капитального строения, изолированного помещения и возникновения прав на него должно быть подписано либо собственником недвижимости, либо его доверенным лицом. Если собственников несколько — заявление подписывается всеми.
Законом установлена также строгая последовательность государственной регистрации. Капитальное строение не может быть зарегистрировано раньше регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Изолированное помещение не может быть зарегистрировано раньше создания капитального строения, в котором оно расположено. Изменение, прекращение существования недвижимого имущества, переход прав на него, сделка не могут быть зарегистрированы раньше создания этого недвижимого имущества.
Таким образом, для регистрации, например, вновь построенного дома необходимо последовательно зарегистрировать сначала создание земельного участка (предоставляются Госакт на землю или договор аренды, землеустроительное дело с решением о предоставлении земельного участка и каталогом координат), а затем создание капитального строения (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию).
Добрый день! Ветеран труда Иван Гришкевич из Гомеля вас беспокоит. Можно продать дом, если на земельном участке имеется самовольное строение?
— Нельзя. При наличии самовольного строения вам не выдадут выписку из регистрационной книги в нотариальную контору для оформления купли-продажи. Поэтому, прежде чем начать продажу дома, необходимо произвести оформление самовольных строений.
— А можно ли их узаконить?
— На этот вопрос нельзя дать однозначный ответ. Решение о регистрации самовольных строений принимается местным исполнительным и распорядительным органами на основании заключений органов архитектуры, санитарной, пожарной и экологической служб. Если соблюдены все необходимые нормы, то исполкомом может быть принято положительное решение. В случае несоблюдения норм вам могут предложить снести самовольное строение (пристройку).
— Так что лучше не попадать в такую неприятную ситуацию?
— Совершенно верно. До начала строительства необходимо обратиться к архитектору района с подготовленной схемой земельного участка и планом существующего строения, спокойно согласовать предполагаемую постройку или пристройку. Потом пройти процедуру согласования с остальными службами (санитарной, пожарной, экологической), разработать проект на строительство (если это необходимо). И тогда вам выдадут разрешение на возведение строения. Конечно, все эти хлопоты займут определенное время, зато строение, возведенное с соблюдением всех требований, по проекту не будет считаться самовольным и может быть зарегистрировано сразу после ввода его в эксплуатацию. Никаких проблем не возникнет и при продаже дома.
Алло, здравствуйте! Вас беспокоит Наталья Александровна из деревни Климовка Гомельского района. К моей маме, которой уже более 70 лет, пришли из сельсовета и сказали, что надо приватизировать землю и получить на нее Госакт. А стоит это удовольствие не менее ста тысяч рублей. Для деревенской пенсионерки деньги огромные. Зачем ей ту землю приватизировать, если она ее теперь не использует, да и много лет исправно платила налог?
— Если никаких сделок с этой землей ваша мать делать не собирается, то и пусть себе живет спокойно. Никаких Госактов ей не надо.
— Но у нее прописан мой брат. Значит, в случае чего могут возникнуть проблемы у него?
— Проблем не будет, если брат никаких сделок не станет предпримать с землей после получения ее по завещанию.
— Тем не менее, я думаю, Гос-акты рано или поздно должны иметь все владельцы земельных участков.
— Да. Во-первых, Государственный акт на землю является правоустанавливающим документом на нее, а не технический паспорт, как ошибочно считают многие собственники. К тому же обязательность получения правоустанавливающих документов на землю определена статьей 30 Кодекса о земле. Во-вторых, наличие Государственного акта на землю является обязательным условием при оформлении договоров купли-продажи. Правда, во время других сделок (наследство, дарение близким родственникам) допускается оформление необходимых документов пока без Госакта.
Здравствуйте! Из Гомеля беспокоят. Первый вопрос такой: почему технический паспорт перестал считаться серьезным документом?
— Разве он несерьезный? Он ведь подтверждает техническую характеристику здания и строения. То есть, если вам нужны водопровод, газопровод, если необходимо подтвердить площади строения, если семья расширилась и требуется поставить кого-то на учет для получение жил-площади, или, наоборот, по справедливости разделить нажитое, то без техпаспорта никак не обойтись. Иное дело, что он не правоустанавливающий документ при купле-продажи недвижимости.
— Вот и сосед мне говорит, что техпаспорт не является главным документом при определении границ земельного участка. И утверждает, что я залез на его половину. Хотя у меня и отдельно стоящий дом, и свой участок, и план его имеется в техпаспорте. Пошел в “Белгипрозем”, чтоб там сделали Госакт на землю. А сосед все равно против. Что делать?
— У вас, видимо, потребовали согласование с соседом насчет границ участка?
— Да, но он против.
— Тогда надо найти некое мирное решение по-соседски. Споры между совладельцами дома рассматриваются судом, а между владельцами соседних домов — исполкомами. Но, думаю, что надо все же расходиться мирно. Тем более, что вы к соседу, как я понял, никаких претензий не имеете.
После завершения “прямой линии” А. А. Михальчик ответил и на вопросы, поступившие в “ГП” ранее.
— Немалые трудности возникали у граждан при оформлении купли-продажи недвижимости из-за отсутствия документов на землю, то есть Госакта. Его-то за день не сделаешь?
— Да, оформить все в короткий промежуток времени не представляется возможным. Принят ряд упрощений по этому вопросу. Решены также многие другие проблемы по улучшению организации приема граждан. В частности, система “одного окна”, которая предусматривает подачу первичных документов в наше агентство заказчиком. И больше он никуда не ходит. Наши специалисты доделывают за него все остальное. Заказчик приходит к нам через определенное время лишь за результатом.
— Можно ли получить все необходимые консультации у вас по телефону?
— Да, можно. С апреля 2005 года в агентстве выделена прямая телефонная линия, по которой можно получить необходимые ответы по регистрации недвижимости. Телефон “прямой линии” — 74-17-78.
Но, задавая вопрос, необходимо принимать во внимание, что консультант будет основываться только на точности и полноте тех данных, которые вы ему сообщите. Так что, прежде чем задать вопрос, подготовьтесь. На некоторые вопросы можно будет ответить только после тщательного изучения документов.
Кроме того, в агентстве существует “телефон доверия”, по которому можно сообщить администрации о бюрократизме, волоките или невнимательном отношении работников агентства к гражданам, обратившимся за помощью. Телефон доверия 72-18-96.

Подготовил
Анатолий РЫДКИН