Почем нынче сотки?

Земля — самая большая ценность в сфере недвижимости, — уверены бизнесмены практически в любой стране мира. Земля бесценна, — твердили и нам с детства. Правда, эти схожие слова у нас приобрели “несколько” иной смысл: бесценна, ибо не имеет цены.
Что и говорить, земельный вопрос в нашей стране, к сожалению, довольно запущен и как таковых рыночных земельных отношений нет. Несколько лет назад мы даже и не задумывались над тем, сколько стоит земля под нашими ногами. На сотках ценились прежде всего постройки. Однако времена, когда земля считалась бесплатным к ним приложением, уже проходят — она приобретает свою реальную цену.

Что новый кодекс нам готовит?

Беларусь нельзя назвать эффективным земельным собственником. Сформировать в стране рыночные земельные отношения, вовлечь в оборот неиспользуемые земельные ресурсы должен помочь новый Кодекс о земле, который, вероятнее всего, будет принят уже к концу этого года. Его появление, считают специалисты, вполне объективно и оправданно: условия хозяйствования изменились, а значит, и многие прежние нормы устарели. Земля должна приносить стране реальную прибыль.
— Проект новой редакции кодекса более прогрессивный и цивилизованный. Кроме того, он проще и конкретнее ныне действующего, — считает начальник отдела землеустройства областной землеустроительной и геодезической службы Александр Новик. — И что важно: понятен он не только профессионалам, а и любому человеку. В нем нет двусмысленности, которой, кстати, грешит нынешний документ. Здесь сведены воедино нормативно-правовые акты, принятые за последние 12 лет: отражены наиболее спорные и волнующие вопросы.
Что изменится в землепользовании после принятия нового кодекса? Как рассказал Александр Новик, в проекте нет ничего революционного — каких-либо концептуальных изменений в сфере земельных отношений он не содержит. Развиваться они будут эволюционным путем. Главная же цель документа — сделать операции с землей прозрачными. Каким образом? За счет рыночных механизмов ценообразования и строгих правил распоряжения в этом секторе. Новый кодекс направлен на ликвидацию скрытого земельного рынка, спекуляции. До сих пор большинство земельных операций происходило нелегально, по необоснованным ценам. Продавцы и покупатели зачастую только делали вид, что сделки совершали с постройками. На самом же деле на этом рынке продавались участки: под видом строительства объекта недвижимости в его стоимость закладывается цена земли.
В проекте предусмотрен переход от пяти типов прав на землю (частная собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, аренда, временное пользование) в основном к двум. Белорусская земля будет либо сдаваться в аренду, либо приобретаться в собственность. По такому принципу работает практически весь мир.
Хочется успокоить владельцев земельных участков, кому они уже принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения, — переоформлять их после принятия нового кодекса не понадобится. Однако если вы захотите продать находящийся на участке дом, то для начала придется оформить землю в собственность или аренду. Право пожизненного наследуемого владения сохранится также за жителями сельских населенных пунктов, поселков городского типа при получении участка для ведения личного подсобного либо фермерского хозяйства, для строительства или обслуживания жилого дома, а также зарегистрированной квартиры в блокированном доме.
В кодексе прописано, что арендованный либо собственный надел можно закладывать в банке, то есть использовать землю в качестве залога для получения кредита. Проект позволяет также осуществлять выкуп арендного права. Что это значит? К примеру, вы взяли в аренду участок земли, начали строительство, хозяйствование и вам понадобился кредит — законодательство разрешает использовать ваше право аренды в качестве залога. Такая норма — шаг к развитию ипотеки.
Усиливаются и гарантии защиты прав арендаторов. Так, согласно действующему кодексу срок аренды земли для ведения сельского хозяйства не может быть менее пяти лет, по новому — не менее десяти. И еще один важный момент. Срок аренды участков, находящихся в госсобственности и предоставляемых для строительства и обслуживания капстроений, будет не менее нормативного срока эксплуатации строений, но не более 99 лет. Сегодня же землю, к примеру, под магазин или жилой дом могут дать в аренду всего на 5 — 10 лет. В результате приходится постоянно переоформлять участки (а процесс этот нелегкий), тратить и время, и деньги. А это хороший повод для различного рода злоупотреблений.
В проекте заложено право иностранного гражданина или лица без гражданства получить наследуемый участок в собственность или пожизненное наследуемое владение. Представьте себе ситуацию: один наследник имущества — гражданин Беларуси, а второй — другого государства. (Это, кстати, не редкость для приграничных с Россией и Украиной районов Гомельщины). По действующим правилам иностранцам участки предоставляются только в аренду. А из-за этого ущемляются права белоруса — он также не может получить наследство отца в собственность. Наследство в Беларуси будет единственным основанием получения земельных участков в собственность для иностранцев. Они смогут передавать их по наследству, а отчуждать — только гражданам Беларуси либо местным исполкомам. Планируется исключить и требование о необходимости постоянного проживания в Беларуси для получения земли в собственность.

Ценник изменился
Право частной собственности на землю возникло у нас в 1993 году. Хорошо помню, как отец с гордостью показывал нам с сестрой акт о выкупленном участке: “Теперь у нас есть своя земля”. Глядя на его счастливое лицо, вспомнила Михала из “Новой земли” Якуба Коласа. Откуда у человека такое стремление стать владельцем пусть и маленького, но своего надела земли, ведь столько лет пытались искоренить у нас собственнические инстинкты?
Выкупить землю можно было по льготной или нормативной цене. 17,3 сотки дачной земли в 1995 году нам обошлись в 21148 рублей.
С 1 января 2007 года передача участков в частную собственность по нормативным ценам была временно приостановлена. Возможность купить землю вновь появилась в мае — после вступления в силу Указа Президента № 213 “О некоторых вопросах передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь”. Правда, приобрести государственные “территории” предлагается уже по новым ценам, кадастровым. Исключение — участки, передаваемые по льготной цене и по результатам аукционов.
Как рассказали в землеустроительных службах Гомеля и районных центров, выкупать по новому ценнику землю пока не спешат: “Узнав новую цену, многие от своей затеи отказываются”.
Чем же кадастровая стоимость отличается от ранее существовавшей нормативной? Она считается ближе к рыночной и более объективной.
— При кадастровой оценке учитывается гораздо больше различных факторов, чем при нормативной, — объясняет Александр Новик. — Принимаются в расчет прежде всего месторасположение участка, близость к объектам соцкультбыта, социальная инфраструктура, обеспеченность инженерными коммуникациями, наличие дорог с твердым покрытием, экологическое состояние. Поэтому даже в одном населенном пункте земля стоит по-разному. Нормативная же цена была усредненной. И она, особенно в городах, не отражала реальной стоимости участков, которая была значительно выше. Разница в цене на наделы в разных районах была небольшой. Земля в дальних районах могла оцениваться даже дороже, чем где-нибудь под Гомелем.
Кадастровая цена приблизит покупку у государства участков к рыночной стоимости, что должно приостановить спекуляцию, когда выкупали землю за копейки, а перепродавали втридорога.
— Кто сегодня имеет право приобрести участки по льготной цене? — адресую вопрос Александру Новику.
— Прежде всего это состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, возвращается утраченное с 2000 года право на льготный выкуп земли, полученной во владение и пользование до 16 июня 1993-го.
Как объяснили землеустроители, утверждать, что все земельные участки стали дороже, нельзя. В крупных городах и пригородной зоне кадастровые цены, действительно, “сильно кусаются”. В деревнях же и садоводческих товариществах, расположенных далеко от городов, в так называемой глубинке, кадастровая стоимость ниже нормативной.

Земля под ногами
Так сколько же стоит сегодня земля под нашими ногами? Как и следовало ожидать, самая дорогая она в Минске: стоимость квадратного метра достигает порой более 200 долларов. Впечатляет цена и в нашем областном центре. Если раньше разжиться землей в пригороде Гомеля можно было за сотню-другую долларов, то по новым расценкам некоторые участки потянут на несколько десятков тысяч “зеленых”. Самая “кусачая” земля в центре города. Квадратный метр по улице Ауэрбаха оценивается в 37,7 доллара. Что интересно, с другой стороны этой же улицы она гораздо дешевле — всего около 9 “американских рублей”. На Крестьянской будет подороже — 42 доллара. А стоимость квадрата по улице Горького — 8,6.
Естественно, я не могла не поинтересоваться и землей под своим домом. Старочерниговская оценена примерно в 27 долларов за квадратный метр. Для сравнения: нормативная цена гомель¬ской земли в прошлом году была 34 миллиона 604 тысячи рублей за гектар (чуть более полутора долларов за квадратный метр).
По кадастровой стоимости земля не только передается в собственность, а и выставляется на аукционы. Кстати, не нуждающимся в улучшении жилищных условий земельные участки в областном центре и пригородной зоне (а это практически весь Гомельский район) продаются только с конкурсных торгов. Если ты богат и доходы позволяют (естественно, легальные), выкупи участок на аукционе по реальной цене. Земельные операции совершаются открыто — оформить участок на бедных родственников уже не получится. При покупке земли нужно и декларацию о доходах предоставить.

Справка “ГП”
Все права, полученные гражданами на земельные участки до принятия новой редакции Кодекса о земле, будут сохранять юридическую силу и действовать практически бессрочно. Это значит, что необходимости переоформлять документы не возникнет.
В собственность земельные участки выделяются гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства. Индивидуальному предпринимателю земля предоставляется только на праве аренды.
Льготная цена — это пятикратный размер земельного налога. В Гомеле он в этом году равен 24,057 рубля за м2.

Кстати
Сведения о кадастровой стоимости — не тайна. База данных регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра размещена на сайте Национального кадастрового агентства nca.by. Там можно узнать кадастровую стоимость практически любого земельного участка, расположенного в населенном пункте или садоводческом товариществе. Конечно, если он зарегистрирован организацией по госрегистрации.

Звонок в редакцию
— Мы стоим в очереди на улучшение жилищных условий. Могут ли нам выделить участок за городом для строительства за свои деньги?
Семья Амельченко, гомельчане
— Да, могут. На сегодняшний день cвободные участки есть, к примеру, в Приборе, Романовичах. А вот в Улуковье, Урицком, Покалюбичах, Красном таковых нет — там даже своим “местным” их не хватает.
Татьяна ЕРМАКОВА